房地產的“重塑”之路

來源:財經網 2022-03-18 19:09

慧正資訊:房地產市場正在經歷前所未有的變革。

日前,復旦大學特聘教授、重慶市原市長黃奇帆在接受《財經》雜志專訪時分析,今后10年房企運行方式的新常態會出現五大調整,其中包括以往高價買地、大規模開發的狀態會有所收斂,而是根據市場實際需求進行結構性開發,市場也會逐漸走向良性循環。

“生態重塑”,成為地產行業下一個周期的主題——這種共識之下,地產商業模式近幾年已明顯向內涵增長、高質量增長、精細化控制方面轉向。這樣一來,也必然催使地產企業在運行過程中,無論是拿地邏輯還是產品品質的打造,都將更為審慎。

品牌房企對于風向的變化向來敏銳。地產行業的“重塑”之路該如何走,以融創在西安市的望江府項目為例,這種感觸其實已頗為明顯。

01、地產發展新邏輯

在黃奇帆看來,中國房地產市場中的10個指標均出現了拐點,與之而來的是行業進入新階段。

長久以來,基于人口總量的增長以及城鎮化的發展,市場對于房地產的需求被普遍看作是“剛需”。這也使得地產市場得以擁有一波長達二十年的黃金發展。

不過,隨著人口數量及結構的轉變,很多先決條件正在愈發明顯的發生變化。

如黃奇帆所說,“大家基本上認為,14億人是天花板,總之人口在減少”,同時隨著城鎮化率的放緩以及人口老齡化的提升。市場對于地產的“剛性”需求已不再如前些年那般強烈。

而另一方面,供給端的高企,也是地產市場當下一個客觀的事實。

截止到2021年底,已建好超過一年以上尚未售出的房產面積為6億平方米,且年度房地產建設量由2000年的1億平方米,到了2016年、2017年已達到17億平方米,總量增長極為迅猛。

很多人手中用來投資的房產隨著房價低迷也形成了較大的庫存;歐美發達國家人均50平方米的住房面積就是“天花板”,而中國城市人均的這個指標2000年左右便已經達到了50平方米……

市場端與供給端的此消彼長,也成為地產市場的主要矛盾之一。

“不管是舉債,還是公共設施、基礎設施、舊城改造,還是老齡化指標,當下這些數據都表明新階段新常態要出現了?!秉S奇帆認為。

當結構性變化成為行業共識,帶給市場的一個很必然的映射就是,以往大手筆拿地、大規模開發的方式將一去不復返,而根據市場需求有效開發大概率將成為主流。

與之相呼應的是,融創中國董事局主席孫宏斌早早企業定下了一條準則——“不該拿的堅決不拿?!彼麖娬{,“選擇在應該拿的時間拿,在應該拿的地點拿”。

何為“該拿”的最佳節點?以融創TOP系產品之一的“府系”為例??偨Y起來,便是項目所在之地,必然是在對區域價值、土地價值、地塊潛力的綜合研判之后,選定一座城市的價值高地區域,同時享有江河湖海山等自然資源,必然是城市的標桿作品。

02、品質住宅風向標

行業的風向變化,尤其是對于政策的收緊,頭部房企感觸更為敏銳。

近幾年,時最為直觀的表現就是,無論是民企還是央企,即便是一些自帶光環的品牌房企,這一年在拿地方面基本都保持著謹慎求穩的態勢。

中指研究院發布的“2021年中國房地產企業權益拿地金額與面積TOP100榜單”顯示,2021中國房地產拿地排行榜中,百強房企拿地總額為25377億元,較2020年降低6960億元,同比下降21.5%;從拿地面積來看,排行榜中有4家房企拿地面積超過1000萬㎡,有14家房企拿地面積在500萬-1000萬㎡之間,有36家房企拿地面積在200萬-500萬㎡之間,榜單其余46家房企拿地面積在200萬㎡以下。

拿地金額與面積雙收縮的前提下,地產企業如何“重塑”?

北京市于2021年出臺的“高標準商品住宅建設方案”給了一個不錯的指向,即控地價、抑房價的同時,更多引導品質住宅需求。

事實上,品質住宅在一些企業的發展基因里,早已深植。

融創曾以“望江府”為名,在杭州推出獻禮城市之作,讓不少家庭趨之若鶩,進而也成就了項目所在的錢江板塊城市核心CBD的“野心”……

近年來,品質住宅的概念遍地開花。但為市場所大加稱道的,仍是少數幾個頭部企業所推出的作品,譬如融創麾下的“府系”“桃花源系”“壹號院系”等。作為中國“美好城市共建者”,融創通過扎實的產品輸出與強大的整合能力,也早已得到了購房者的廣泛認可。

就在北京“高標準商品住宅建設方案”出臺后,適逢融創舉辦2021年中期業績發布會。孫宏斌在會上再次呼吁,房地產行業回歸做好產品和服務。

03、區域價值與產品品質雙加持

品質的衡量,既在于項目自身,也包括了與項目區域價值的相互映襯上。

融創在西安國際港務區奧體中心核心版塊推出的望江府項目,便是一個很好的佐證。

望江府“非中心 不立府”的原則已是眾所周知。

何為中心?一座城市發展最有潛力和動能的區域,才能稱得上是中心。在融創看來,國際港務區是繼浦東、前海、錢江之后,“中國第四個經濟坐標”。原因是該區域“四次被寫入中國戰略,是國家級核心發展重鎮”。

相較于單一項目的進駐,融創在國際港務區的布局幾乎是全方位的,奧體項目、主題樂園、商住項目……無不是巨資大體量的存在。像其中斥資50億元打造的冰雪世界項目,將是西北地區規模最大、落差最高、設施最全、滑道最專業、單道最長的室內冰雪場館。

這其中,融創西安5年革新之作的高端作品望江府,作為國際港務區為數不多的大平層項目,更是其布局的一個重中之重。

單從項目的擇址便可看出融創對這個項目的用心程度——“奧體中心四軸交點交織一個望江府”:東軸奧體綠軸生態儀仗;西軸灞河城市天際線;南軸全運的西安觀禮;北軸鐵一中教育地標。

此外,望江府自身的硬實力與口碑,決定了其必然是國際港務區的一個標桿。

據了解,融創望江府產品憑借“全系大師”的實力班底,無論是設計上的美學探索,工藝工法上的精雕細琢,還是精裝品質上的細致入微,可以說充分詮釋了融創對高水準產品力的執著與堅持。這也是為何望江府產品在杭州、武漢、佛山、重慶等地備受購房者推崇的原因。

可以說,融創在西安以“望江”為名推出的這個重磅產品,不僅刷新了品質住宅的定義,也給西安房地產市場乃至這座城市的發展,帶來了更多期待。

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