房地產需求政策放松,供給隱憂仍存

來源:證券市場周刊 2022-03-18 16:59

慧正資訊:3月伊始,中國樓市在經歷七個月下滑后,政策面上迎來了小陽春。

3月首日,來自中原省會鄭州出臺19條樓市新政。其中限購、房貸和土地政策的大幅寬松引發市場高度關注。這是鄭州自2016年10月限購政策出臺以來力度最大的樓市寬松政策,具有極典型的示范效應。截至目前,據媒體報道,2021年年底至今已有超過52個城市出臺各類政策支持。

鄭州新政發布第二天,近年來屢屢警示樓市風險、力主調控的銀保監會主席郭樹清,在發言中確認“房地產泡沫化、金融化勢頭得到扭轉”。兩天后的3月4日,銀保監會、人民銀行聯合發布《關于加強新市民金融服務工作的通知》,鼓勵商業銀行充分運用信息技術手段,多維度科學審慎評估新市民信用水平,對符合購房政策要求且具備購房能力、收入相對穩定的新市民,合理滿足其購房信貸需求。

3月5日,十三屆全國人大五次會議審議的政府工作報告提出,2022年主要的涉房政策包括:繼續保障好群眾住房需求,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,探索新的發展模式,堅持租購并舉,加快發展長租房市場,推進保障性住房建設,支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,穩地價、穩房價、穩預期,因城施策促進房地產業良性循環和健康發展;提升新型城鎮化質量;防范化解重大風險等。

仔細觀察,前幾年高度熱議的房地產稅繼續淡出政府工作報告,而“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”和“因城施策促進房地產業良性循環和健康發展”,則成為本次政府工作報告的新亮點。

目前的樓市新政,主要是通過大幅放松此前限購條款、放松居民信貸,借以提升地產銷售、緩解房地產商資金困難,保證預售項目按期交樓,同時提升土地銷售景氣度和房地產投資力度、維持經濟穩定。

而2022年房地產新政的整體寬松基調,也基本可以獲得確認。

現在留給市場的主要問題是:在樓市價格和銷售創新高的2021年,為什么會發生房地產商大面積暴雷?房地產新政是否能夠見效?困擾樓市的多年頑疾是否能夠得以解決?

需求端問題暴露

很多人對目前地產市場的表現還是相當困惑的,主要來自于房地產表觀數據和現實的沖突和背離。

統計局公告顯示2021年中國樓市整體表現靚麗:“2021年全國商品房銷售額181930億元,增長4.8%。2021年全年商品房銷售面積179433萬平方米,比上年增長1.9%,兩年平均增長2.3%。其中,住宅銷售面積增長1.1%,銷售額增長5.3%。在投資方面,2021年全國房地產開發投資147602億元,比上年增長4.4%,兩年平均增長5.7%。其中,住宅投資111173億元,比上年增長6.4%?!?/p>

考慮新冠疫情的沖擊以及這已經是中國樓市第7個年頭的高位增長,這些宏觀數據還是相當不錯的。但是如果觀察其他相關數據,情況則完全不同。

先從銷售說起。

中國地產百強企業市場占有率大約是全國市場的55%左右。來自克而瑞的數據顯示,2022年2月百強房企單月銷售金額環比下降21.7%,同比下降46.3%,同比增速較2022年1月降6.2個百分點。

百強房企單月銷售金額則繼續延續8個月來的負增長。2022年2月前3、前10、前11-30、前31-50、前51-100的房企,單月銷售金額同比分別降低31.1%、33.5%、37.8%、29.5%和57.9%。鑒于2021年年底房地產投資已經為負,房地產市場持續低迷必然引發新一輪投資失速。

土地市場同樣快速降溫。

2021年上半年中國土地市場極為灼熱,但在下半年則快速降溫。中銀國際的統計顯示,2021年22城三批集中土拍分別出讓土地785/581/516宗,總金額10461/6278/5792億元,成交額逐批下降。三次集中土拍土地溢價率分別為15.3%/3.6%/1.9%,觸頂成交率分別為24.2%/12.4%/12.6%,底價成交率分別為41.6%/73.5%/76.7%。大體呈現溢價速降、觸頂成交減半,底價成交倍增的情況。市場驟冷,可見一斑。

除了銷售不振和土地市場冷清之外,中國樓市還面臨已售預售項目的交樓問題。據天風證券測算,2021年以來境內外違約及評級下調的房企資產規模合計16.77萬億元,占2020年行業總資產比重15.8%。如果這些房企資金面繼續惡化,那么之前的購房者心態難以穩定,而新房市場的銷售也會被問題樓盤波及。因此,保交樓首先成為各房企和各地政府面臨最棘手的問題之一。

供給端隱憂仍存

銷售持續萎縮、土地市場低迷和保交樓,是目前樓市關注度最高的三個問題。銷售不振影響房企收入,拉低房地產投資增速;土地市場低迷影響各地政府土地財政;無法交樓影響購房者,引發社會不穩。但以上三個問題都有明確的利害相關方,也有明確可以考核衡量的指標。

從目前的房地產調控來看,已對上述問題出臺針對性政策:首先是各地政府出面穩定債務人,安排訴訟和償付順序;其次是各方協調保交樓;最后是放松限購信貸促銷售、放松土拍政策以穩土地市場,力保后續房地產投資額不出現大幅回落。

毫無疑問,這些措施都是經歷十幾年上萬次調控實踐后出臺的成熟做法,有望起到立竿見影的作用。但也要注意到,這些政策針對的都是樓市需求端的問題,無助于緩解樓市供給端的危機。這也是為什么中國樓市在銷售和價格創新高的2021年,依然出現了房企債務違約和連環暴雷的重要原因。

從樓市中長期角度看,居民杠桿率短期增速過高、大量房企信用鏈斷裂和人地錯配是中國樓市背后供給端存在的巨大憂患。

其一,從居民信貸負擔能力來看,過去7年中國樓市處于超級興旺期,其所經歷的時間跨度是之前樓市上升周期的近3倍。這就導致了這7年住房銷售連續在高位上升,其銷售總額超過了2014年前全部年份房地產銷售額的兩倍。因此這也是中國居民杠桿率快速提升的7年。

與此同時,央行最新政策鼓勵購房加信貸的新市民,其中不少也是收入和財富水平較低、抵抗風險能力最弱的群體。須知2008年美國次貸危機,就是因為政府鼓勵低收入群體購房所致。目前央行的政策效果需謹慎評估。

其二,從供給側來看,目前暴雷的房地產企業有十余家,資產規模近20萬億元。地方政府一般的做法就是凍結訴訟、力保交樓、以防危機失控蔓延。這些做法無可厚非。

但是保交樓等于將購房者權利前置,同時保交樓必須保施工,所以施工企業的債權也相應前置,另外相關苦主中有老人和重疾的,償付權利也同樣前置。如此金融機構的償付權利必然一而再、再而三后置,其原始抵押權利和風控措施形同虛設,這就必將大大影響這些金融機構后續的投融資行為。

在目前的債務清償安排下,無論是海外美元債市場、房地產私募基金、或者是信托和銀行信貸市場,金融機構將持續清理房地產企業和其上下游企業的債務敞口。在此過程中,各房企包括未暴雷房企的資金鏈條必然一再拉緊,同時可能牽動上下游企業的債務違約鏈條。

其三,房地錯配的問題依然空白。目前土地市場整體供應充沛,但局部供應嚴重過剩和嚴重短缺并存,主要表現為人口流入的一線城市供應短缺而大部分三四線城市土地供應過剩;以及農村建設用地過多、而城鎮建設用地指標相對緊張。目前《國家新型城鎮化規劃(2014-2020年)》出臺已經8年,也已經到期2年。市場依然在等待國家在城鎮發展中的下一階段的變革和指引。

他山之石

《南方周末》在2021年底刊出了一則韓國政府出臺一系列抑制房價政策,但最終卻引發房價大幅上漲的報道。

報道中提到:文在寅政府一上臺就出臺大量抑制價格、防炒作的房產政策,但是四年過去,房價卻節節攀升。其中韓國小戶型住房均價暴增68%,而首爾小戶型住房的平均交易價格則暴漲121.5%。

住房是一個牽涉民生的重大問題。如今八成以上的中國人已經擁有了自己的房產,中國家庭財富80%都是房產,居民擁有的房產市值超過400萬億元。對這樣一個市場進行調控,需要充分的論證和討論,不應忽視其短期波動,也要重視其中長期發展。

他山之石,可以攻玉。韓國政府這四年地產政策的調控思路及其失敗的結果,也可以給我們未來的地產調控工作,提供一些啟發和警示。

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